Услуги | Акции | Советы эксперта
Главная | Услуги | Советы эксперта

Полезные советы

Вторичка или новостройка: что выбрать?

Задумываясь о покупке квартиры, сразу возникает вопрос, какому типу жилья отдать предпочтение новому или в старом фонде. Особенно выбор покупки усложняется, когда разница в цене не особа существенна.

Для того, чтобы понять какой тип жилья лучше выбрать для покупки, стоит взвесить все преимущества и недостатки первичного рынка жилья — строящихся домов, так и вторичного — старого жилого фонда. Однако нужно понимать, что разница между этими двумя понятиями сугубо юридическая. Вторичным считается жилье сразу после регистрации права собственности на квартиру. Об особенностях приобретения и проживания, как в новостройке, так и на «вторичке», рассказывают ведущие эксперты рынка недвижимости.

Цена и качество объекта

До недавнего времени бытовало мнение, что новостройки в разы дешевле, чем квартиры на вторичном рынке недвижимости, сохранилась ли эта тенденция сегодня, Квадрум опросил экспертов рынка недвижимости.

Как отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», сегодня дельта между первичной и вторичной квартирами одинаковых характеристик снизилась, сейчас она составляет примерно 10-15%. А ранее этот показатель мог достигать и 20-25%. «Вообще, цена на вторичном рынке всегда выше. Например, однокомнатная квартира в строящемся доме на завершающем этапе строительства предлагается за 5,5 млн рублей, а при выходе на вторичный рынок та же квартира будет стоить 6 млн рублей», — рассказывает Наталья Шаталина.

Такого же мнения придерживается и Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», сегодня бюджет покупки на первичном рынке в старых границах Москвы начинается от 2,6 млн рублей. За такую сумму на вторичке вы можете позволить себе разве что комнату в коммуналке, об отдельном жилье речи нет. Ведь даже крошечная квартирка в «хрущевке» обойдется как минимум в 4,5-5 млн рублей.

В тоже время ряд экспертов высказывается, что цены на первичном рынке действительно приблизились к вторичке. Как утверждает Яна Сергеева, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ — Недвижимость», в настоящее время, стартовая стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры общей площадью 39-40 м2 на вторичном рынке и в новостройке схожа, а вот разница в качественных характеристиках — значима. «Например, стоимость квадратного метра однокомнатных квартир в ЖК „Город“ и на вторичном рынке начинается от 138 000 рублей за 1 м², а вот инфраструктуру жилого комплекса невозможно поставить в один ряд с точечной застройкой вторичного жилья в этом районе. Соответственно, на выбор того или иного типа жилья оказывают влияние цели и задачи, которые ставит перед собой покупатель», -отмечает она.

Алексей Бернадский, заместитель директора сети офисов недвижимости Est-a-Tet, также солидарен с коллегой. По его словам, цены на монолитные новостройки массового сегмента на начальной стадии сравнялись с жильем экономкласса в нестарых панельных домах или сталинских кирпичных домах (не путать с фасадными сталинками) на вторичном рынке. «Хотя качество новых проектов, даже панельных, гораздо выше, причем многие квартиры реализуются уже с муниципальной отделкой. Новые панельные новостройки стоят также как и старые панельные дома. Получается, что цены аналогичные, а качество жилья разнится не в пользу вторичного рынка», -отмечает эксперт.

Мнения экспертов, что новостройки в разы дешевле, чем квартиры на вторичном рынке расходятся, еще каких-то года два назад этот вопрос не вызывал полемики, но сегодня во время кризиса разница в цене между «первичкой» и «вторичкой» практически стирается, поэтому при покупке жилья, нужно смотреть не только на стоимость, а учитывать инфраструктуру и экологию района, транспортную доступность, тип и качество дома, а также другие не менее важные факторы, как оформление сделки.

Оформление сделки: юридические аспекты

Рынок недвижимости в России по-прежнему большей частью мало регулируемый и стихийный, и риск натолкнуться на квартиру с проблемными документами велик.

Существенная разница в документальном оформлении сделки при приобретении жилья на вторичном рынке. По словам Яны Сергеевой, если, приобретая квартиру в новостройке, покупатель становится первым собственником, то приобретая квадратные метры на вторичном рынке, одновременно приобретается история перехода права собственности на них, а здесь рисков и тонких моментов достаточно.

Абсолютно в каждом виде отчуждения существует факты и обстоятельства, нарушение или частичное несоблюдение которых, может повлиять на осуществление своего права будущим собственником жилья. При этом многие из них могут являться основаниями для признания одной из сделок с квартирой (с момента регистрации первого права собственности) частично или полностью недействительной.

Как рассказывает Алексей Бернадский, если на купленную вами квартиру имеют права третьи лица и права их были нарушены, то квартиру могут отобрать, например, проблема квартир, купленных с материнским капиталом и в которых вопреки закону дети не были сделаны собственниками. «Приобретая такую квартиру, покупатель подвергает себя риску, что в ходе плановой проверки органы опеки или прокуратуры обнаружат факт нарушения прав несовершеннолетних детей, и собственник может лишиться квартиры (по закону дети должны наделяться долей в квартире, купленной с материнским капиталом, однако родители этого не делаю, чтобы продавать потом квартиру без проблем с получением разрешения органов опеки)», — отмечет эксперт. По его словам, и таких юридических зацепок, помимо откровенного мошенничества множество. Нередко продавцы, даже неумышленно, утаивают ряд фактов из истории квартиры, которые в дальнейшем могут способствовать признанию сделки недействительной. Еще есть и самые сложные правоустанавливающие документы, как наследство или рента, это в целом крайне высокорисковый сегмент».

«Юридическая составляющая при приобретении квартиры на вторичном рынке, является единственным рискованным моментом, если это делать без профессиональной помощи», — считает Яна Сергеева.

Фактор заселения и инфраструктура района как плюсы «вторички»

Цены сегодня между сегментами первичного и вторичного рынка жилья не столь сильно различны, как еще несколько лет назад, а многие покупатели, практически при равной цене объектов делают выбор в пользу вторичного рынка жилья, утверждает большинство экспертов опрошенных Квадрумом. Почему?

Яна Сергеева, рассказывает, что рассматривая разницу в приобретении квартиры на вторичном рынке и в новостройке на этапе строительства, для многих решающим фактором становится — возможность заселения в квартиру.

«Для многих покупателей, особенно приобретающих первое жилье с использованием кредитных средств, ключевым моментом в выборе, является возможность заселения в квартиру сразу после покупки, так как это исключает дополнительные затраты на аренду», — отмечает она.

По мнению Ильи Менжунова, директора департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» главное преимущество готового жилья на вторичном рынке состоит в том, что вам не придется жить на стройке. «Это касается преимущественно старого жилого фонда, поскольку большая часть жилых комплексов возводится в несколько очередей. Вы не увидите в окнах строительные краны и не услышите шум от стройплощадки», — рассказывает эксперт.

Рассуждая, почему все-таки покупатели отдают предпочтение вторичному рынку недвижимости, Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», отмечает еще один важный фактор, как готовая инфраструктура района, что является несомненным плюсом старого жилого фонда: «Если в новом жилом комплексе застройщик может долго кормить вас „завтраками“, обещая детский сад или школу через неделю/месяц/год, то при покупке квартиры в старом жилом фонде вы можете прогуляться и максимально объективно оценить инфраструктурный набор».

Плюсы новостроек: единая среда, возможность выбора, большая площадь

Несомненным преимуществом первичного рынка жилья является то, что в современных новостройках предлагаются новые улучшенные планировки с большими кухнями, геометрически правильными комнатами, оптимальными по площади и конфигурации коридорами. «Кроме того, только на первичном рынке недвижимости можно найти свободную планировку, позволяющее создать жилое пространство именно под себя», — отмечает Лариса Швецова

Также одним из плюсов покупки квартиры в новостройке является то, что покупатель может выбирать из множества квартир, то есть подобрать себе вариант на нужном этаже, с нужным видом из окна, расположением относительно сторон света. Как рассказывает Наталья Шаталина, а вот на вторичке приходится выбирать из того, что имеется. Квартира на вторичке — товар штучный.

Кроме того, некоторые покупатели при покупке недвижимости обращают внимание не только на транспортную доступность или экологию района, но и на социальный статус окружения. И если при покупке квартиры на регулярном рынке совершенно непонятно, кто будут ваши ближайшие соседи и каков контингент района, то приобретая квартиру в новостройке можно предположить, что значительная часть окружения — люди от 30 до 45, зачастую молодые семьи с детьми.

«Еще один плюс — квартиры с чистовой отделкой, которых становится все больше на первичном рынке. Квартиры с чистовой отделкой позволяют сэкономить на ремонте, при этом иметь все необходимое для полноценной жизни. Очень редко на вторичке можно подобрать тот вариант, в котором ничего не нужно будет менять, пусть даже не сразу. К тому же застройщики сейчас предлагают чистовую отделку в разных стилях, в разных цветовых решениях, что позволит покупателю выбрать вариант, который его максимально устраивает. При этом строимость квадратного метра квартиры с отделкой возрастает, конечно. Опциональная отделка стоит примерно 12-14 тысяч рублй за 1 м², но это в любом случае дешевле, чем ремонт собственными силами», — рассказывает Наталья Шаталина.

Действительно, и у вторичного и у первичного рынка есть свои преимущества и недостатки, ориентируясь на которые покупатель, останавливает свой выбор на строящемся или вторичном жилье. Основные факторы влияющие на покупку квартиры как на вторичном рынке жилья, так и на первичном мы рассмотрели, а вот что вам ближе новостройка, где как говорят риэлторы, клиент приобретает не просто квадратные метры, а совсем другой образ жизни с единой социальной средой или квартира в старом фонде, но уже с обжитой инфраструктурой, решать только вам. 

Квадрум

Есть вопросы? Звоните или приходите, мы консультируем бесплатно:

  • офис «В Черёмушках»: +7 (495) 777-99-47, ул. Гарибальди, д. 36
  • офис «В Бутово»: +7 (495) 777-99-07, ул. Скобелевская, д. 23
Читайте также:
Новый сервис: домашние питомцы — не помеха при продаже жилья! Для того, чтобы сделать комфортными показы объектов, где живут домашние питомцы, мы выработали свою технологию продаж.
«Правовой сертификат» — подтверждение юридической безопасности сделки Правовой сертификат подтверждает юридическую безопасность сделки, проводимой при участии «МИЭЛЬ», и выдается в каждом офисе сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ». Документ выдается как покупателям – клиентам «МИЭЛЬ», так и покупателям объектов, продавцы которых являются клиентами «МИЭЛЬ».
Аукцион квартир — спасение для продавца на падающем рынке В текущих рыночных условиях продать квартиру в конкретные сроки за реальную рыночную цену непросто. Один из способов решения данного вопроса — аукцион. О том, как «государственные» технологии работают на вторичном рынке, рассказывают эксперты «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.