Услуги | Акции | Советы эксперта
Главная | Услуги | Советы эксперта

Полезные советы

Вторичка или новостройка: что выбрать?

Задумываясь о покупке квартиры, сразу возникает вопрос, какому типу жилья отдать предпочтение новому или в старом фонде. Особенно выбор покупки усложняется, когда разница в цене не особа существенна.

Для того, чтобы понять какой тип жилья лучше выбрать для покупки, стоит взвесить все преимущества и недостатки первичного рынка жилья — строящихся домов, так и вторичного — старого жилого фонда. Однако нужно понимать, что разница между этими двумя понятиями сугубо юридическая. Вторичным считается жилье сразу после регистрации права собственности на квартиру. Об особенностях приобретения и проживания, как в новостройке, так и на «вторичке», рассказывают ведущие эксперты рынка недвижимости.

Цена и качество объекта

До недавнего времени бытовало мнение, что новостройки в разы дешевле, чем квартиры на вторичном рынке недвижимости, сохранилась ли эта тенденция сегодня, Квадрум опросил экспертов рынка недвижимости.

Как отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», сегодня дельта между первичной и вторичной квартирами одинаковых характеристик снизилась, сейчас она составляет примерно 10-15%. А ранее этот показатель мог достигать и 20-25%. «Вообще, цена на вторичном рынке всегда выше. Например, однокомнатная квартира в строящемся доме на завершающем этапе строительства предлагается за 5,5 млн рублей, а при выходе на вторичный рынок та же квартира будет стоить 6 млн рублей», — рассказывает Наталья Шаталина.

Такого же мнения придерживается и Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», сегодня бюджет покупки на первичном рынке в старых границах Москвы начинается от 2,6 млн рублей. За такую сумму на вторичке вы можете позволить себе разве что комнату в коммуналке, об отдельном жилье речи нет. Ведь даже крошечная квартирка в «хрущевке» обойдется как минимум в 4,5-5 млн рублей.

В тоже время ряд экспертов высказывается, что цены на первичном рынке действительно приблизились к вторичке. Как утверждает Яна Сергеева, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ — Недвижимость», в настоящее время, стартовая стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры общей площадью 39-40 м2 на вторичном рынке и в новостройке схожа, а вот разница в качественных характеристиках — значима. «Например, стоимость квадратного метра однокомнатных квартир в ЖК „Город“ и на вторичном рынке начинается от 138 000 рублей за 1 м², а вот инфраструктуру жилого комплекса невозможно поставить в один ряд с точечной застройкой вторичного жилья в этом районе. Соответственно, на выбор того или иного типа жилья оказывают влияние цели и задачи, которые ставит перед собой покупатель», -отмечает она.

Алексей Бернадский, заместитель директора сети офисов недвижимости Est-a-Tet, также солидарен с коллегой. По его словам, цены на монолитные новостройки массового сегмента на начальной стадии сравнялись с жильем экономкласса в нестарых панельных домах или сталинских кирпичных домах (не путать с фасадными сталинками) на вторичном рынке. «Хотя качество новых проектов, даже панельных, гораздо выше, причем многие квартиры реализуются уже с муниципальной отделкой. Новые панельные новостройки стоят также как и старые панельные дома. Получается, что цены аналогичные, а качество жилья разнится не в пользу вторичного рынка», -отмечает эксперт.

Мнения экспертов, что новостройки в разы дешевле, чем квартиры на вторичном рынке расходятся, еще каких-то года два назад этот вопрос не вызывал полемики, но сегодня во время кризиса разница в цене между «первичкой» и «вторичкой» практически стирается, поэтому при покупке жилья, нужно смотреть не только на стоимость, а учитывать инфраструктуру и экологию района, транспортную доступность, тип и качество дома, а также другие не менее важные факторы, как оформление сделки.

Оформление сделки: юридические аспекты

Рынок недвижимости в России по-прежнему большей частью мало регулируемый и стихийный, и риск натолкнуться на квартиру с проблемными документами велик.

Существенная разница в документальном оформлении сделки при приобретении жилья на вторичном рынке. По словам Яны Сергеевой, если, приобретая квартиру в новостройке, покупатель становится первым собственником, то приобретая квадратные метры на вторичном рынке, одновременно приобретается история перехода права собственности на них, а здесь рисков и тонких моментов достаточно.

Абсолютно в каждом виде отчуждения существует факты и обстоятельства, нарушение или частичное несоблюдение которых, может повлиять на осуществление своего права будущим собственником жилья. При этом многие из них могут являться основаниями для признания одной из сделок с квартирой (с момента регистрации первого права собственности) частично или полностью недействительной.

Как рассказывает Алексей Бернадский, если на купленную вами квартиру имеют права третьи лица и права их были нарушены, то квартиру могут отобрать, например, проблема квартир, купленных с материнским капиталом и в которых вопреки закону дети не были сделаны собственниками. «Приобретая такую квартиру, покупатель подвергает себя риску, что в ходе плановой проверки органы опеки или прокуратуры обнаружат факт нарушения прав несовершеннолетних детей, и собственник может лишиться квартиры (по закону дети должны наделяться долей в квартире, купленной с материнским капиталом, однако родители этого не делаю, чтобы продавать потом квартиру без проблем с получением разрешения органов опеки)», — отмечет эксперт. По его словам, и таких юридических зацепок, помимо откровенного мошенничества множество. Нередко продавцы, даже неумышленно, утаивают ряд фактов из истории квартиры, которые в дальнейшем могут способствовать признанию сделки недействительной. Еще есть и самые сложные правоустанавливающие документы, как наследство или рента, это в целом крайне высокорисковый сегмент».

«Юридическая составляющая при приобретении квартиры на вторичном рынке, является единственным рискованным моментом, если это делать без профессиональной помощи», — считает Яна Сергеева.

Фактор заселения и инфраструктура района как плюсы «вторички»

Цены сегодня между сегментами первичного и вторичного рынка жилья не столь сильно различны, как еще несколько лет назад, а многие покупатели, практически при равной цене объектов делают выбор в пользу вторичного рынка жилья, утверждает большинство экспертов опрошенных Квадрумом. Почему?

Яна Сергеева, рассказывает, что рассматривая разницу в приобретении квартиры на вторичном рынке и в новостройке на этапе строительства, для многих решающим фактором становится — возможность заселения в квартиру.

«Для многих покупателей, особенно приобретающих первое жилье с использованием кредитных средств, ключевым моментом в выборе, является возможность заселения в квартиру сразу после покупки, так как это исключает дополнительные затраты на аренду», — отмечает она.

По мнению Ильи Менжунова, директора департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» главное преимущество готового жилья на вторичном рынке состоит в том, что вам не придется жить на стройке. «Это касается преимущественно старого жилого фонда, поскольку большая часть жилых комплексов возводится в несколько очередей. Вы не увидите в окнах строительные краны и не услышите шум от стройплощадки», — рассказывает эксперт.

Рассуждая, почему все-таки покупатели отдают предпочтение вторичному рынку недвижимости, Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», отмечает еще один важный фактор, как готовая инфраструктура района, что является несомненным плюсом старого жилого фонда: «Если в новом жилом комплексе застройщик может долго кормить вас „завтраками“, обещая детский сад или школу через неделю/месяц/год, то при покупке квартиры в старом жилом фонде вы можете прогуляться и максимально объективно оценить инфраструктурный набор».

Плюсы новостроек: единая среда, возможность выбора, большая площадь

Несомненным преимуществом первичного рынка жилья является то, что в современных новостройках предлагаются новые улучшенные планировки с большими кухнями, геометрически правильными комнатами, оптимальными по площади и конфигурации коридорами. «Кроме того, только на первичном рынке недвижимости можно найти свободную планировку, позволяющее создать жилое пространство именно под себя», — отмечает Лариса Швецова

Также одним из плюсов покупки квартиры в новостройке является то, что покупатель может выбирать из множества квартир, то есть подобрать себе вариант на нужном этаже, с нужным видом из окна, расположением относительно сторон света. Как рассказывает Наталья Шаталина, а вот на вторичке приходится выбирать из того, что имеется. Квартира на вторичке — товар штучный.

Кроме того, некоторые покупатели при покупке недвижимости обращают внимание не только на транспортную доступность или экологию района, но и на социальный статус окружения. И если при покупке квартиры на регулярном рынке совершенно непонятно, кто будут ваши ближайшие соседи и каков контингент района, то приобретая квартиру в новостройке можно предположить, что значительная часть окружения — люди от 30 до 45, зачастую молодые семьи с детьми.

«Еще один плюс — квартиры с чистовой отделкой, которых становится все больше на первичном рынке. Квартиры с чистовой отделкой позволяют сэкономить на ремонте, при этом иметь все необходимое для полноценной жизни. Очень редко на вторичке можно подобрать тот вариант, в котором ничего не нужно будет менять, пусть даже не сразу. К тому же застройщики сейчас предлагают чистовую отделку в разных стилях, в разных цветовых решениях, что позволит покупателю выбрать вариант, который его максимально устраивает. При этом строимость квадратного метра квартиры с отделкой возрастает, конечно. Опциональная отделка стоит примерно 12-14 тысяч рублй за 1 м², но это в любом случае дешевле, чем ремонт собственными силами», — рассказывает Наталья Шаталина.

Действительно, и у вторичного и у первичного рынка есть свои преимущества и недостатки, ориентируясь на которые покупатель, останавливает свой выбор на строящемся или вторичном жилье. Основные факторы влияющие на покупку квартиры как на вторичном рынке жилья, так и на первичном мы рассмотрели, а вот что вам ближе новостройка, где как говорят риэлторы, клиент приобретает не просто квадратные метры, а совсем другой образ жизни с единой социальной средой или квартира в старом фонде, но уже с обжитой инфраструктурой, решать только вам. 

Квадрум

Есть вопросы? Звоните или приходите, мы консультируем бесплатно:

  • офис «В Черёмушках»: +7 (495) 777-99-47, ул. Гарибальди, д. 36
  • офис «В Бутово»: +7 (495) 777-99-07, ул. Скобелевская, д. 23
Читайте также:
Как обеспечить безбедную старость за счет жилья Пенсионная реформа, увеличившая возраст выхода на пенсию, заставила многих людей, пока еще далеких от пенсионного возраста, задуматься, на какие средства они будут жить после того, как, наконец, выйдут на заслуженный отдых.
Аукцион при продаже недвижимости - эффективная и выгодная технология Аукцион как методика продаж является известным инструментом, и как мы все знаем, дает возможность получить за товар максимально возможную цену, как правило, превышающую среднерыночную.
Как продать дом с молотка? Аукционы как способ продажи недвижимости являются довольно редким явлением на российским рынке загородного жилья. В чем их основные плюсы и минусы? И какие у них перспективы?

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.