Главная | О районе | Новости

Какие квартиры можно с уверенностью покупать

24 июня 2016

Квартиры, выставляемые на продажу на вторичном рынке, подвергаются проверкам-перепроверкам со стороны покупателей. И этот процесс вполне закономерен: вселился человек — а через месяц-другой объявился законный наследник предыдущего хозяина, или вдруг откуда ни возьмись появился ещё один новосёл, который также приобрёл эту же жилплощадь… Потому и период перед сделкой пусть и нудный в определённом отношении, зато уж лучше лишний раз перестраховаться и скрупулёзно вникнуть во все детали предстоящей покупки.

Тысяча и один вопрос

Историю любой квартиры, будь то «хрущёвка» с долгим периодом эксплуатации или вчерашняя новостройка, необходимо проверять, в один голос утверждают специалисты рынка. Дело в том, что и за очень короткий промежуток времени объект мог быть продан несколько раз, в том числе, и с нарушением прав кого-то из прежних владельцев. Для принятия ответственного решения о приобретении объекта необходимо убедиться в отсутствии рисков утраты или ограничения права собственности его будущего владельца.

Проверка юридической чистоты объекта недвижимости всегда является самым сложным процессом для покупателя. Ведь необходимо знать технологию проверки, набор документов для совершения сделки, в конце концов, быть мало—мальски юридически подкованным. В самом процессе проверки чистоты квартиры Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», выделяет несколько этапов. Первый — ознакомление с документами, на основе которых возникает право собственности у хозяина квартиры: договор купли-продажи, дарения, приватизации, мены, свидетельство о праве собственности, о праве на наследство и т. п.

Следующий этап — изучение предыстории квартиры. Для этого требуется получить выписку из Единого государственного реестра прав собственности. «Лучше заказать расширенный вариант справки, в котором помимо данных о фактическом собственнике жилья будет содержаться информация о предыдущих владельцах, о том, как часто квартира переходила от владельца к владельцу, наличие обременений, — советует эксперт. — Согласно российскому законодательству, максимальный период, в который можно признать незаконной сделку с недвижимостью, составляет три года. Поэтому если в выписке из ЕГРП будет содержаться информация о каких-либо спорах старше трёх лет, то они уже не повлияют на текущую сделку. В противном случае следует потребовать у собственника предъявить окончательное судебное решение по спору». В дополнение к выписке из ЕГРП следует получить справку о наличии зарегистрированных в квартире жильцов. Из этого документа покупатель узнает, есть ли какие-то третьи лица, которые могут оспорить продажу квартиры.

Наконец, нужно проверить самого продавца. «Если продажей занимается непосредственный собственник, то не стесняйтесь попросить у него справки из психоневрологического и наркологического диспансера. В случае, если собственник состоит на учёте в этих учреждениях или вовсе является недееспособным, то сделку с его участием можно будет легко признать незаконной. Проверьте подлинность документов, удостоверяющих его личность. Это можно сделать в местном управлении Федеральной миграционной службы», — предупреждает Илья Менжунов.

Каким же образом совершается проверка? Вот что об этом говоритведущий менеджер департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья» Александр Лунин: «Документы у собственника или его представителя бывают разнообразные, это и договоры дарения, договоры купли-продажи, свидетельства о праве на наследство, справки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам, выписки из домовой книгии т. д. Мы начинаем сравнивать то, о чём говорит собственник с данными с полученных документов. Если требуется, заказываем дополнительные справки, просим у продавца сделать разнообразные заявления, в зависимости от ситуации. Опрашиваем соседей, родственников. Путём анализа собирается полная информация об объекте недвижимости. Далее мы делаем заключение: стоит ли покупателю приобретать данный объект, какие риски, связанные с приобретением, могут быть у покупателя. Если такие выявляются, мы об этом сообщаем».

Анастасия Давыдова, юрисконсульт Savills в России, добавляет, что очень важно понимать: на основании каких документов у продавца возникло право собственности, какова история приобретения, имеются ли документы, подтверждающие произведённую оплату объекта. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», вносит существенное дополнение: «Если это договор купли-продажи, надо убедиться, произведён ли расчёт между сторонами. Иногда такая запись есть в самом договоре, иногда в передаточном акте. Кстати, акт приёма-передачи квартиры (от прежнего продавца) продавец также должен предоставить. Либо в самом договоре должна быть прописана фраза, что данный договор имеет силу передаточного акта. Внимательно смотрим, чтобы не было никаких ошибок, если же их обнаруживаем, то при переходе права нужно будет написать отдельное заявление на изменение технической ошибки».

Анастасия Давыдова напоминает, что техническое состояние объекта, соответствие действующей планировки имеющимся техническим документам — это еще один из моментов, на который следует обратить внимание. Наличие несогласованной перепланировки, несоответствие площадей в данных государственного кадастра недвижимости и в данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может быть существенным моментом, не позволяющим провести государственную регистрацию перехода права собственности на объект.

А управляющий партнёр SESEGAR Your Family Office Ирина Жарова-Райт отмечает: технический и кадастровый паспорт должны быть не старше пятилетней давности, так как по закону инвентаризация имущества проводится раз в пять лет.

Также могут возникнуть проблемы, если предыдущие хозяева задолжали деньги по коммунальным платежам. В данном случае закон, по словам Ильи Менжунова, однозначно стоит на стороне новых собственников — они не должны расплачиваться по долгам предыдущих хозяев. Но на практике управляющие компании и коммунальщики пытаются вынудить новых собственников оплатить долги или втянуть их в спор с прежними должниками.

Не стоит рисковать

«Чаще всего проблемы возникают со старым фондом жилья, — полагает Илья Менжунов. — Как правило, квартиры в таких домах принадлежат пожилым людям, которые могут стать жертвами чёрных риэлторов. Обычно от их имени действуют доверенные лица — родственники или вовсе незнакомые люди, что многократно повышает риски покупателя. Другой вариант — неблагополучные районы, где зачастую жильё продают асоциальные жильцы. Они также являются лёгкой добычей для мошенников, да и сами могут безответственно отнестись к заключению сделки».

Специалисты «МИЭЛЬ» не рекомендуют покупать квартиры, где имеются какие-то неточности или владельцы не могут дать чёткий ответ на вопрос о прежних владельцах. Например, в практике офиса «В Бутово» был случай, о котором поведала руководитель офиса Ольга Козлова: «Покупатель попросил проверить документы понравившейся ему квартиры. По документам у жилплощади четыре раза менялись владельцы и, на первый взгляд, вроде, всё было в порядке. После тщательной проверки документов, выяснилось, что, несмотря на проведённые сделки, в данной квартире оставался прописан один из прежних владельцев. Собственники, которые планировали продать квартиру (они приобрели её последними), принесли нам документы, согласно которым этот прежний владелец по решению суда был выписан. От наших расспросов они отмахнулись: мол, ничего об этом выписанном человеке не знаем и никогда его не видели. Нас это насторожило, и мы не рекомендовали нашему покупателю приобретать данную квартиру, так как существовала вероятность, что выписанный собственник может оспорить решение суда».

«Была ситуация, когда квартира была под залогом в банке, а собственник скрывал это до последнего. Непонятно, на что рассчитывал?», — сообщает управляющий партнёр агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин.

«Наиболее рискованная сделка — приобретение квартиры у продавца с доверенностью, это самая излюбленная мошенниками лазейка, — уточняет Илья Менжунов. — Даже нотариальное оформление доверенности не гарантирует защиты от преступников, недобросовестных риэлторов и даже самих собственников. Мошенники могут завладеть паспортом собственника и привести к нотариусу подставное лицо, внешне похожее на владельца квартиры. Жертвами преступников также становятся доверчивые или недееспособные люди, которые могут выдать юридически чистую доверенность. Сами собственники могут использовать законную доверенность, чтобы сначала получить деньги за жильё, а потом отказаться от доверенности, объявив её поддельной. Полностью избежать всех рисков в таких случаях невозможно, но можно принять дополнительные меры предосторожности. Например, посетить нотариуса, который заверял доверенность. Он может подтвердить подлинность и актуальность документа. Также можно попросить у поверенного и собственника предъявить соглашение, на основании которого доверитель поручил третьему лицу продажу квартиры».

Скрытые проблемы

Конечно, существует ещё много подводных камней. Один из главных рисков связан с историей приватизации квартиры, так как в период с 1991 по 1994 года несовершеннолетние жильцы не учитывались при приватизации. Теперь же, будучи совершеннолетними, они могут оспорить такие сделки и потребовать свою часть жилья через суд.

«В нашей практике была сделка, когда во время проверки документов, нам удалось выяснить, что в квартире на момент приватизации в 1992 году были прописаны двое несовершеннолетних детей, права которых не были учтены при оформлении договора, — рассказывает Ольга Тихонова. — Дело в том, что согласно законодательству до 1994 года детей включать в приватизацию было не обязательно. В те годы родители обычно оформляли квартиру полностью на себя. На момент продажи дети, теперь уже взрослые молодые люди, проживали по другим адресам. О том, что они когда-то были прописаны в выставленной на продажу квартире, удалось узнать из выписки, взятой из домовой книги. На квадратные метры в квартире родителей они не претендовали и подтвердили это письменным отказом. В этой ситуации всё закончилось благополучно. А представьте, если бы родители с детьми не могли найти общий язык и спорили из-за квартиры? К тому же жизненная ситуация может измениться. Поэтому стоит заранее побеспокоиться и получить от детей нотариально заверенное письменное заявление-отказ во избежание любых неприятных последствий».

Александр Лунин приводит ещё один из распространённых случаев, связанных с приватизацией: «Считалось, что квартира, которая приватизирована, может быть быстро и выгодно продана или обменена. К примеру, родители задумали обменять свою двухкомнатную квартиру на трёхкомнатную с доплатой. Необходимо только приватизировать квартиру, а потом провести обмен. Но в квартире, помимо родителей, ещё зарегистрирован несовершеннолетний ребенок. Значит, придётся получать разрешение в органах опеки и попечительства на сделку. Предприимчивые родители выписывают ребенка из этой двухкомнатной квартиры к бабушке или дедушке. А через 2 — 3 недели после этого подают документы на приватизацию квартиры. Потенциальному покупателю показывают документы со свежей приватизацией — собственники квартиры только взрослые, на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансере не состоят и т. п. С точки зрения покупателей всё в порядке, но на самом деле этот ребенок, которого за две недели до приватизации выписали из квартиры, имеет право обратиться в суд и обжаловать приватизацию квартиры».

Даже после продажи жилья родственники умершего по закону могут претендовать на долю квартиры, если квартира не была оформлена по всем правилам. Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», вспоминает случай, когда пришлось делать анализ ДНК возникшего из ниоткуда внебрачного ребёнка, чтобы доказать в суде, что на купленную квартиру никто не может претендовать.

«Риски таят в себе и брачные отношения собственника квартиры, — говорит Илья Менжунов. — Если жильё было приобретено супругами, то для продажи собственности требуется нотариально заверенное согласие мужа или жены. В случае, если оно не было получено, супруг может оспорить сделку купли-продажи».

Одна из нередких ситуаций относится к так называемым инвестиционным квартирам. «Зачастую квартира покупается на начальном этапе строительства в браке. Пока дом достраивается, супруги разводятся и в итоге квартира оформляется в собственность на одного из них. Это своего рода мина замедленного действия. Даже через несколько лет после продажи квартиры разведённый супруг/супруга может подать в суд на возврат своей доли», — говорит Наталья Кузнецова.

Проверено, мин нет!

Длительность проверки квартиры зависит от её тщательности и готовности покупателя нести дополнительные расходы. В принципе, это можно осуществить за пару дней, считает Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP, но если проводить процедуру в обычном порядке, то этот процесс может занять до трёх недель.

Период проверки квартиры перед покупкой может быть как длинным и нудным, так и достаточно быстрым и простым, утверждает Вадим Ламин. Всё зависит от истории квартиры. Если она не переходила из рук в руки, принадлежала одному понятному человеку, то всё достаточно просто — необходимо документально засвидетельствовать только эти факты и взять на всякий случай справку ПНД и НД. Если же квартира принадлежала большой семье, приватизировалась, наследовалась, дарилась, то здесь уже ситуация требует более скрупулезного подхода. «В некоторых случаях, особенно если по квартире есть судебные решения, мы привлекаем сторонних юристов», — говорит эксперт.

«Бывает, что до конца проверить чистоту объекта не представляется возможным, например, свежее наследство, где не ясен круг наследников, не исполненная рента и т. д., — комментирует Александр Лунин. — В этом случае мы предупреждаем покупателя о существующих рисках».

Порядок расчётов за объект недвижимости — это не менее важный этап приобретения, напоминает Анастасия Давыдова. Клиенты используют наличный способ расчётов с использованием депозитарной банковской ячейки либо расчёты с помощью аккредитива. «Традиционно, особенно на рынке эконом класса, расчёты через ячейку более приемлемы сторонам и, как правило, менее затратны для покупателя. Но окончательное решение принимается сторонами сделки совместно».

Что касается срока проведения сделки, то он, по мнению эксперта, составляет от двух недель до одного месяца. Это срок, который требуется со дня принятия аванса/задатка или иного обеспечительного платежа до даты подписания договора купли-продажи между продавцом и покупателем. Обычно этого достаточно покупателю для того, чтобы аккумулировать денежные средства на приобретение, а продавцу для сбора пакета документов, необходимого для подписания договора и государственной регистрации перехода права собственности/права собственности на объект.

«Точный срок проведения всех процедур может сильно различаться, так как зависит не только от получения справок в официальных инстанциях, но и от желания продавца сотрудничать — и это, кстати, ещё один способ проверить его чистоплотность. Если продавец или его представитель неохотно предъявляют документы, это может быть тревожным сигналом. Только имея на руках все вышеперечисленные справки, а также будучи уверенным в их подлинности, можно считать „минное поле“ пройденным, хотя риски остаются всегда, поэтому лучше обратиться за помощью к юристу или профессиональному риэлтору», — заключает Илья Менжунов.

Александр Шевчук, КВАДРУМ

Читайте также:
Четверг, 14 сентября 2017
С весны 2015 года Подмосковье подешевело на 16% По данным отдела исследований группы компаний «МИЭЛЬ», на вторичном рынке Московской области с апреля 2017 года изменение средней удельной цены предложения находится в пределах погрешности, по итогам августа она составила 80,4 тыс. руб./кв. м. Текущий уровень цен предложения на вторичном рынке Подмосковья соответствует уровню весны 2012 года. С весны 2015 года средняя удельная цена предложения скорректировалась на 16%.
Четверг, 7 сентября 2017
Три школы из Черемушек попали в топ-300 школ Москвы Первое место занял лицей Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики». На второй строчке — лицей № 1535, на третьей — школа № 179 Московского института открытого образования.
Среда, 6 сентября 2017
ОФИСУ "В БУТОВО" - 12 лет! Поздравляем!

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.