Главная | О районе | Новости

Москвичами становятся

22 июня 2016

Москва — финансовый центр страны, город, куда стекаются амбициозные, умные, лучшие. И всем им нужно где-то жить. Ещё есть мнение, что московские квадратные метры чуть ли не единственная возможность спасти капиталы и обеспечить себе безбедную старость. Так ли это — вопрос дискуссионный, но логика, основанная на экономических расчётах, в этом присутствует.

Москвичами становятся

Центр притяжения

Точно сказать, сколько регионалов покупают в Москве жильё и какого класса, сказать не берутся даже эксперты. «Чёткую статистику по доле иногородних покупателей квартир в сегменте комфорт-класса, как, впрочем, и в других, вести достаточно сложно. В первую очередь, потому что место регистрации в паспорте не всегда говорит о месте фактического проживания. Но могу отметить, что эта доля достаточно заметна: по ощущениям она составляет около 10 — 20%», — говорит руководитель отдела продаж ГК «Пионер» Дмитрий Ефимов. Ощущения директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне» Инны Игнаткиной примерно такие же — 15 — 20%.

В «Азбуке жилья» регионалов считают более пристально. Согласно данным компании, в период с января по май 2016 года доля сделок на первичном рынке, совершённых иногородними гражданами, имеющими прописку за пределами Москвы и Московской области, составила 27,1%. Это на 9,2% выше уровня доли в аналогичном периоде прошлого года и на 8,2% относительно 2014 года. При этом, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артёмова, в текущих условиях, в компании регистрируется приток не только региональных покупателей, но и покупателей из стран дальнего зарубежья: увеличение числа сделок в 4,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и на 89% относительно 2014 года. Это, считает эксперт, объясняется в первую очередь тем, что в условиях девальвации курса рубля и снижения уровня средневзвешенной стоимости квадратного метра жилья, привлекательность первичного рынка недвижимости столичного региона для иностранных граждан значительно возросла.

С начала 2016 года наблюдают увеличение количества сделок с покупателями из российских регионов и в компании «Метриум Груп». Причиной тому, по мнению управляющего партнёра компании Марии Литинецкой, послужило два фактора. Во-первых, это снижение цен на недвижимость в Москве. «Входной билет» на рынок снизился до беспрецедентных 2 — 3 млн рублей, что сопоставимо с некоторыми предложениями в регионах. Во-вторых, кризисные явления в экономике сильнее ощущаются в регионах, где средний уровень безработицы в феврале 2016 года составил 5,8%, тогда как в Москве этот показатель составляет 1,8%, а в Подмосковье — 3,8%. Ухудшение ситуации на рынке труда и падение реальных доходов заставляет многих россиян перебираться в столицу в поисках лучшей доли.

Примерить столичный лоск

Эксперты делают оговорку: стоит учитывать, что часть клиентов, совершивших покупку с иногородней пропиской, могли быть постоянными жителями московского региона. «Конечно, большинство жителей регионов рассматривают недвижимость в Подмосковье или в Новой Москве, где цена ниже, чем в столице. В Москве стоимость недвижимости слишком высока, — утверждает начальник отдела компании „Пересвет-Недвижимость“ Галина Фабрицкая. — В Москве из-за высокой цены предложения квартиры приобретают более состоятельные люди, например, жители Севера, которые могут вложить деньги в качестве инвестиций либо приобрести квартиры своим детям, живущим здесь. Также приобретают недвижимость владельцы успешного бизнеса в крупных городах».

То, что регионалы давно примерили на себя костюм москвича, говорит и коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов: «Среди региональных покупателей преобладают не те, кто начинает новую жизнь в столичном регионе с покупки квартиры — таких в общей структуре региональных покупателей не более 3 — 5%, а те, кто уже имеет в Москве постоянную работу, причём работает он здесь, как правило, в течение нескольких лет, а всё это время арендует жильё». За этот период у таких покупателей складывается определённый круг общения, вырабатываются предпочтения по району для постоянного проживания и к покупке собственной квартиры он приходит с определённым опытом жизни в столичном регионе.

Если проанализировать географию «понаехавших», то тут многое вновь зависит от класса недвижимости. По данным Инны Игнаткиной, в невысоком сегменте это, как правило, жители Ленинградской области, Уральского округа, жители Сибири и Кавказа, многие из которых инвестируют свободные средства в новостройки. Эта категория покупателей подходит к выбору недвижимости очень взвешенно, адекватно оценивая свои силы и бюджет, выбирая наиболее ликвидные районы столицы, расположенные в ЮЗАО и СЗАО. В основном спрос со стороны жителей регионов сосредоточен в массовом сегменте, хотя более обеспеченные люди обращают внимание и на бизнес-класс.

Интересно наблюдение руководителя офиса «Волжский» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марины Поляковой. По опыту эксперта, жители Дальнего Востока и Сибири выбирают квартиры в современных многоэтажках на верхних этажах, жители кавказского региона предпочитают квартиры в «сталинках». А вот у граждан из Центральной Азии основным пожеланием к будущему жилью является нижний этаж и выход окон на шумную магистраль. В среднем долю региональных покупателей в новостройках области можно оценить в 20 — 30%, но в зависимости от локации проекта, его индивидуальных характеристик эти цифры могут «ходить» и в более широком диапазоне — от 15 до 50% и даже выше».

Из местной знати

В элитном сегменте ситуация несколько отличается. Генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова считает, что доля сделок с региональными покупатели (это около 25% от общего количества) на рынке высокобюджетной недвижимости Москвы за последние 3 года не изменилась. Управляющий партнёр компании Savills в России Дмитрий Халин, напротив, видит отрицательную динамику: «Если говорить о рынке высокобюджетного жилья Москвы, то за последнее время доля представителей регионов среди покупателей существенно снизилась. По нашим данным, если в 2013 — 2014 годы на них приходилось до 30% всего спроса в этом сегменте, то в прошлом году и в первые месяцы нынешнего года эта доля сократилась до 10%». По мнению эксперта, одна из понятных причин — экономические проблемы, ведущие к сокращению доходов представителей региональных бизнес- и политических элит. Другая — серия громких уголовных дел в отношении глав отдельных регионов. Многие региональные чиновники-бизнесмены просто боятся тратить существенные суммы на покупку дорогой московской недвижимости.

Как рассказывает Анастасия Могилатова, наибольшая доля покупателей, приобретающих дорогую столичную недвижимость, приходится на Ханты-Мансийский АО, Тюменскую область, города Екатеринбург, Новосибирск, Красноярск, Новокузнецк. Также отдельно эксперт отмечает возросший интерес представителей Казахстана, при участии которых сделки на рынке премиального жилья увеличились в несколько раз за последние три года. Как показывает практика, чаще всего элитную недвижимость Москвы приобретают мужчины из регионов в возрасте от 40 до 50 лет, преимущественно топ-менеджеры сырьевых компаний.

«Мы отмечаем, что среди региональных покупателей высокобюджетной жилой недвижимости практически нет молодежи до 35 лет, — говорит Дмитрий Халин. — Часто региональные клиенты интересуются дорогими вторичными квартирами в центре. Так, один из наших региональных клиентов настолько хотел почувствовать себя среди огней большого города, что остановил свой выбор на квартире с окнами, выходящими на Садовое кольцо. Уровень шума при этом его нисколько не смущал. Московские же покупатели практически поголовно игнорировали данную квартиру».

Ещё одну закономерность видят в компании Savills в России — покупатели из северных регионов нередко предпочитают северную часть московского Центра, а из южных — южную. Рационального объяснения этому нет. Возможно, дело в вокзалах, на которые приезжали нынешние региональные богачи из своих городов, будучи студентами и начинающими бизнесменами.

Доля покупателей из-за рубежа в элитном сегменте, по данным аналитиков Savills в России, на протяжении последнего времени также не превышает 5%. Две трети иностранных покупателей — это выходцы из стран СНГ (преимущественно из Казахстана, Узбекистана, Азербайджана, Украины и Белоруссии). Кстати, по менталитету и критериям выбора дорогого жилья данная группа покупателей близка представителям российских регионов. Большинству иностранцев интересны исторические элитные районы — Арбат, Патриаршие и Чистые пруды, Тверская, Кутузовский проспект. Новые премиальные локации, включая Пресню, Хамовники, Таганку, многие из них просто не понимают.

Что касается ценовых предпочтений и выбора между квартирами и апартаментами, то в элитном сегменте Анастасия Могилатова видит следующие тенденции. По итогам апреля — мая 2016 года, отмечает она, наибольшим спросом среди региональных покупателей пользуются апартаменты (в общей структуре сделок 70% приходится на квартиры и 30% — на апартаменты), с рублёвым ценообразованием, средней площадью 116 м², в жилых комплексах, возведённых более чем наполовину, строительство которых ведёт опытный и профессиональный застройщик с именем на рынке.

В основном, цель покупки высокобюджетной столичной недвижимости среди покупателей из регионов РФ — это постоянное проживание, покупка для детей, и ещё около 25% покупателей, которые приобретают недвижимость Москвы в инвестиционных целях. Последствия кризиса сказались на среднем бюджете сделки регионального покупателя. «По сравнению с 2013 годом бюджет сделки в долларом выражении снизился на 40% и составил 1,3 млн долларов», — отмечает эксперт.

Уложиться в бюджет

На рынке эконом-сегмента и суммы, и предпочтения другие. «Если проанализировать объём сделок, совершённых иногородними гражданами в нашей компании в период с января по май прошлого года, то статистика вполне ожидаема, — комментирует Екатерина Артёмова. — Наибольшее число покупок приходилось на квартиры с меньшим бюджетом покупки. Суммарный объём таких сделок составлял порядка 89,9%. Доля квартир-студий минимальна — 2,8%, 1-комнатных квартир — 52,3%, а 2-комнатных — 34,9%. Оставшиеся 10,1% занимает доля многокомнатных квартир».

Руководитель офиса «В Бутово» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ольга Козлова подчёркивает: региональные покупатели в основном приобретают квартиры, так как им необходима прописка. Бюджет таких покупок чаще всего колеблется в пределах 3 — 5 млн рублей (Галина Фабрицкая опускает планку до 1,5 — 2 млн рублей). Преимущественно это 2-комнатные или 1-комнатные квартиры в Новой Москве или ближнем Подмосковье. При этом эксперт отмечает, что у региональных покупателей, которые приезжают с Севера, бюджет покупок выше. «Недавно проводили сделку: отец приобрёл для своего сына, окончившего институт, 2-комнатную квартиру в Черёмушках за 19 млн рублей, — говорит она. — Также у нас была покупательница, которая, продав 4-комнтаную квартиру с видом на Волгу в Саратове, прибрела в Коммунарке 2-комнатную квартиру за 4,5 млн рублей».

Вполне логичную закономерность наблюдает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина: «В качестве примера могу привести сделку, которую мы готовили для семьи с Урала. Дети давно работают и живут в столице, поэтому родители приняли решение к ним переехать. Пенсионеры раньше жили в деревянном доме, и когда мы начали им показывать различные варианты, ничего не понравилось. Мы поняли, что с учётом их самочувствия нужно сменить вектор на Московскую область. Выбрали таунхаус, подходящий и по бюджету и по расстоянию от Москвы. Клиентам данный вариант понравился».

Продать и уехать

Что касается механизмов заключения сделок, то половина таких покупок, отмечает Инна Игнаткина, связана с продажей уже имеющейся недвижимости в регионах, но по техническим причинам это всегда сделка купли-продажи, так как связать альтернативную сделку в разных городах практически невозможно. Таким образом, сначала потенциальные москвичи продают имеющееся жильё, получают за него деньги и только потом выходят на покупку.

«Существуют самые различные комбинации, с помощью которых провинциальные жители приобретают недвижимость в Москве, — рассказывает Мария Литинецкая. — Наиболее распространённый способ — это продажа имеющегося свободного жилья на малой родине с последующей покупкой квартиры в столице. Выручки от реализации квартиры в провинции хватает на приобретение московского жилья без привлечения кредита в самых редких случаях (примерно 1 — 2 из 10 сделок). Но в 70% случаев всего эти средства используются для первого взноса по ипотеке, так как разница в ценах на недвижимость в столице и регионах всё-таки существенная. Примерно в 3 — 4 из 10 сделок покупатели вносят достаточно крупный первый взнос — 40 — 50% от суммы кредита. В остальных случаях покупатели из провинции готовы внести только минимальный первоначальный взнос.

Встречаются клиенты, которые действуют по более сложной схеме: получают ипотечный кредит для покупки недвижимости в Москве под залог имеющегося жилья у себя в городе. При этом жильё сдаётся в аренду и покрывает полностью или частично ипотечный платёж. В этих случаях первый взнос покупатель делает за счёт накопленных средств».

«Квадрум»


Читайте также:
Среда, 16 августа 2017
От Тёплого Стана на автобусе — до Берлина и других городов Германии От автостанции Теплый Стан по четвергам в 14:00 начали ходить автобусы в Германию. Маршрут стал наиболее протяженным среди международных, сообщает портал Мэра и Правительства Москвы.
Пятница, 11 августа 2017
В Подмосковье продается 50 тысяч квартир По данным отдела исследований группы компаний «МИЭЛЬ» на вторичном рынке Московской области третий месяц подряд изменение средней удельной цены предложения находится в пределах погрешности, по итогам июля она составила 80,7 тыс. руб./кв. м. Объем предложения по итогам месяца уменьшился на 2% и составил 50,4 тыс. квартир.
Понедельник, 17 июля 2017
На подмосковном рынке квартир без перемен По данным отдела исследований группы компаний «МИЭЛЬ» на вторичном рынке Московской области второй месяц подряд изменение средней удельной цены предложения находится в пределах погрешности, по итогам июня она составила 80,8 тыс. руб./кв. м. Объем предложения по итогам месяца уменьшился на 1% и составил 51,5 тыс. квартир.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.